Nuova Edilizia [352]

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Prefabbricato visto a sezioni.

La casa è un sogno per tutti noi: pur di avere una casa siamo disposti a qualunque sacrificio  e un certo numero di operatori del settore cerca, com’è giusto che sia, di vendere gli immobili al prezzo più alto possibile.   

Ma le forze del mercato sono molteplici e cercherò di dare al mio lettore quello che ho imparato vivendo anni ed anni nel settore finanziario, in modo da aiutarlo ad evitare delle decisioni sbagliate.

Tutte le volte che comperi un bene di investimento, non quindi un chilo di formaggio ma qualcosa di durevole nel tempo, c’è uno che il bene te lo vende. Bisogna sempre chiedersi quale sia il tornaconto di chi vende e perché venda. Sempre vuol dire sempre. Nel dubbio sul perché qualcuno ti venda il bene a un certo prezzo, magari convenientissimo, meglio astenersi. Mio padre mi ha insegnato che difficilmente il mondo sta aspettando di offrire affari d’oro proprio a me… può succedere, ma è molto difficile.

Se comperi da una società o da un impresario soggetto alla legge fallimentare, ricordati che, anche se hai pagato in contanti, potresti avere dei problemi, entro due anni dall’acquisto, se l’impresario fallisce. Il giudice ti annullerebbe l’acquisto della casa, la casa potrebbe rientrare nel fallimento e tu saresti soltanto creditore del denaro versato e non è detto che tu recuperi la cifra, in tutto o in parte. Questo può succedere anche se tu sei andato dal notaio ed hai fatto tutto regolarmente. Lo stesso vale se eri tu il venditore. Se poi il giudice ritenga che da parte tua non ci sia stata buona fede perché pensa che tu avessi saputo qualcosa, allora i tempi possono arrivare sino a quattro anni. Restituire un immobile dopo quattro anni, magari perdendo anche tutto o parte del versato non sarebbe piacevole. Io ero perito fallimentare dei Tribunali di Treviso e Belluno e ti assicuro che pochi masticano bene questa materia, che è quindi complessa e non può essere presa sottogamba. Questo è uno dei motivi per cui in un periodo di crisi e di possibili fallimenti bisogna porre molta più attenzione del solito.

Vemiamo alle oscillazioni del mercato. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, bisogna valutare attentamente un appartamento di 60 metri quadrati circa, perché un appartamento di tale dimensione è il più stabile ed è il più liquido di tutti. Un operaio lo può prendere in affitto e di solito non sarà disposto a pagare più del 20% o 25% del proprio salario. Prendiamo un salario di 1250 euro al mese. Il 25% sono 1250 x 25% = 312.5 euro al mese, che in un anno fanno 3750 euro di affitto. Un investitore che prenda l’appartamento per darlo in affitto si attenderà quei 3750 euro all’anno come rendita. Perché questi euro siano il 5% di un certo capitale, l’investitore non sarà facilmente disposto a pagare più di 75000 euro per l’appartamento, anche perché poi dovrà pagare le tasse. Stiamo parlando di un appartamento di 60 metri quadrati. Facendo i calcoli si desume pertanto che il valore dell’appartamento è di 1250 euro al metro quadrato (nell’ipotesi migliore). Oggi questo prezzo è il limite massimo ed è inoltre molto probabile che i prezzi scendano ancora, sino a 900 – 850 al metro circa per l’effetto di trascinamento. Vediamo che cos’è questo effetto.

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Un grafico di un mercato d’investimento qualsiasi.

Guardando l’illustrazione, dove la linea blu è il prezzo nel tempo, oggi siamo circa nel punto 3 ma una caratteristica di tutti i mercati, compreso l’azionario e il mercato delle valute, è che, quando s’inizia una discesa di prezzi, la stessa prosegua oltre l’atteso perché i potenziali acquirenti dicono: “I prezzi sono scesi tanto: prima di considerare un acquisto, aspettiamo che i prezzi scendano un altro poco.” Questo creerà l’eccesso di ribasso del punto 4 (dell’immagine) e poi con ogni probabilità il mercato riprenderà. Tutti sognano di comperare al punto 4 ma per moltissimi di noi rimarrà un sogno, per l’appunto.

Gli impresari diranno che a questi prezzi così bassi non si potrà più costruire. Ma un conto è il valore che il mercato attribuisce all’immobile e un conto è il suo costo di costruzione. Bisognerà quindi, per costruire spendendo cifre accettabili, adottare altre tecniche, come quelle canadesi dei prefabbricati e mi spiego:

In Canada mi offrono una parete attrezzata per il bagno a mille euro (cifra inventata): la parete è completa di attacchi, sifoni, finestra e via discorrendo. L’attacco del rubinetto del lavandino è a un metro e mezzo di altezza dal calpestìo (da terra) e a due metri dalla finestra. Ma… io lo voglio 10 centimetri più in là, perché voglio mettere in bagno il mobile della nonna che altrimenti non ci starebbe e andrebbe a sovrapporsi al rubinetto. Nessun problema: mi daranno la parete come la voglio io, solo che non costerà più mille euro ma… diecimila.

L’alternativa, se veramente nessuno costruirà più, sarà quella di abitare in vecchi casermoni.

Càsa mìa, càsa mìa, nissùni ga l’òro par pagàrte… [Casa mia, nessuno ha il denaro per pagarti].

A càsa sùa, tùti xe re. [A casa propria, tutti sono re].

Un uomo percorre il mondo intero in cerca di ciò che gli serve e torna a casa per trovarlo. (G. Moore, scrittore irlandese, 1852 – 1933, The Brook Kerith, 11).

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